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19秋学期(1509、1603、1609、1703)《房地产估价》在线作业

阅读:36 更新时间:2019-09-25 20:54:00

19秋学期(1509、1603、1609、1703)《房地产估价》在线作业-0003


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1.五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、()等设施或条件以及场地平整
A.供水、排水、电力、电信
B.给水、排水、燃气、热力
C.排水、电力、通信、燃气
D.排水、电力、通信、热力
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2.某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似的现房价格为4500元/㎡,出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为()元/㎡
A.3473
B.4365
C.4500
D.4635
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3.某临街深度30.48m(即100英尺),临街宽度20m的矩形土地,总价为243.84万元。按照四三二一法则,其相邻临街深度15.24m(即50英尺),临街宽度为20m的矩形土地的总价为()万元。
A.213.36
B.170.69
C.128.02
D.121.92
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4.某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估,估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议,于2007年3月15日进行复估,则复估的估价时点应为()。
A.2007年3月15日
B.2006年8月20日
C.签定估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的日期
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5.一般地说,增加房地产开发环节的税收.会增加房地产的开发建设成本,从而会推动房地产价格();相反,减少房地产开发环节的税收,会使房地产价格()
A.下降,下降
B.下降,上升
C.上升,下降
D.上升,上升
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6.针对某宗房地产,已知同一时期的国债利率为4.5%,投资风险补偿2.2%,管理负担补偿0.2%,缺乏流动性补偿1.5%,易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为()。
A.10.10%
B.7.90%
C.8.40%
D.11.90%
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7.某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积90m2,使用面积为80m2,每平方米建筑面积的价格为5000元,则该住宅每平方米使用面积的价格为( )元。
A.4000
B.5556
C.5625
D.6250
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8.甲乙两宗土地,甲单价为800元/㎡,乙单价为600元/㎡,其他条件完全相同,如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性房地产开发商会选择购买()
A.甲
B.乙
C.甲、乙一样
D.无法判断
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9.估价时点为过去的情形,多出现在()中
A.保险理赔案件中
B.期房估价
C.拆迁估价
D.房地产纠纷案件中
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10.假设开发法的理论依据与()相同。
A.比较法
B.成本法
C.收益法
D.长期趋势法
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11.某可比实例的房地产状况比估价对象优5%,则其房地产状况调整系数为()。
A.1.05
B.0.95
C.0.96
D.1.1
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12.有甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益期限为40年,单价为4000元/m2,乙房地产的收益期限为50年,单价为4200元/m2。假设报酬率均为8%,则甲、乙两宗房地产价格的高低关系是()。
A.甲高于乙
B.甲低于乙
C.甲等于乙
D.不能确定
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13.某宗可比实例房地产2006年2月末的价格为1200美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%,假设人民币与美元的市场汇率2006年2月末为1美元=7.98元人民币,2006年10月末为1美元=7.87元人民币,则该可比实例2006年10月末的价格为()元人民币/m2。
A.9673
B.9349
C.9808
D.9220
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14.下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是()
A.金融制度政策
B.利率
C.经济发展
D.汇率
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15.预测某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上增加2万元,收益期限假设为无限年,该房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()万元。
A.220
B.340
C.400
D.500
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16.运用平均增减量法进行预测的条件是,房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,并且各期上升或下降的()大致接近。
A.幅度
B.数额
C.比率
D.指数
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17.某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A.5190
B.4700
C.5300
D.4790
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18.某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为()元/m2
A.5190
B.4700
C.5300
D.4790
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19.下列影响一套住房价格的因素中,不属于实物因素的是()。
A.朝向
B.保温
C.隔声
D.户型
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20.假设开发法中,同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。
A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发
B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发
C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发
D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发
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21.房地产由于不可移动及变更用途困难,直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况,是( )。
A.本国房地产总的供求状况
B.地区房地产总的供求状况
C.本国同类房地产的供求状况
D.本地区同类房地产的供求状况。
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22.从区位优劣角度看,()主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。
A.居住房地产
B.别墅
C.商业房地产
D.工业房地产
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23.某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为1681元/m2、1712元/m2、1744元/m2、1781元/m2和1815元/m2,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2008年的价格为()。
A.1865元/m2
B.1849元/m2
C.1915元/m2
D.1882元/m2
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24.有一宗房地产交易实例,其成交总价为40万元,其中首付10%,余款在半年和1年后分两次平均支付,假设月利率为0.5%,则在成交日期一次付清的价格为()万元
A.37.91
B.38.25
C.38.42
D.50
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25.目前,我国商业、旅游、娱乐用地出让的最高年限为( )年
A.70
B.50
C.40
D.30
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26.收益法适用的条件是房地产的()
A.收益能够量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其一可以量化
D.收益和风险均能量化
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27.某幢房屋的土地总面积1000m2,总建筑面积2000m2,某人拥有其中100m2的建筑面积,按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为()。
A.100m2
B.50m2
C.60m2
D.80m2
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28.现知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为4000元/m2,报酬率为10%。则该宗房地产30年土地使用权的价格为()元/m2。
A.3475
B.4605
C.3684
D.3856
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29.某房地产总价180万元,分两期支付,首期付款60万元,余款在半年后一次付清,年利率6%,该房地产的实际价格为()万元
A.180
B.178.4
C.183.5
D.176.6
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30.构成房地产实物、权益和区位状况的因素,称为()
A.环境因素
B.自身因素
C.经济因素
D.外部因素
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1.运用成本法估价,计算投资利息时,包括()的利息,无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。
A.管理费用
B.土地取得成本
C.销售费用
D.开发成本
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2.具体的长期趋势法主要有()等。
A.数学曲线拟合法
B.市场提取法
C.平均发展速度法
D.移动平均法
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3.以下()有助于把握最高最佳使用原则
A.替代原理
B.收益递增递减原理
C.均衡原理
D.适合原理
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4.房地产价格与一般商品价格不同之处包括()。
A.与区位密切相关
B.用时具有买卖价格和租赁价格
C.形成的时间较短
D.易受交易者个别情况的影响
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5.下列关于实地查勘的说法中,正确的有()。
A.实地查勘是到实地对先前收集的有关估价对象的资料进行核对和查实
B.对面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘
C.通过实地查勘可完全掌握估价对象情况
D.实地查勘时,一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘房地产的业主陪同
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6.关于假设开发法中开发完成后的价值的说法,正确的有()。
A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值
B.动态分析法中对适宜预售的房地产,开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值
C.评估酒店等在建工程的价值时,预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值
D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值
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7.房地产投机对房地产价格的影响,下列说法中正确的有()。
A.必然引起房地产价格的上涨
B.可能引起房地产价格的上涨
C.可能引起房地产价格的下跌
D.可能起着稳定房地产价格的作用
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8.运用成本法估价,计算投资利息时,包括()的利息,无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。
A.管理费用
B.土地成本
C.销售费用
D.建设成本成本
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9.下列房地产属于收益性房地产有()
A.住宅
B.加油站
C.旅馆
D.酒店
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10.在房地产实际交易中,只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时,交易才可能成功。
A.高于
B.等于
C.低于
D.高于或等于
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1.房地产的共有权在按份共有中,共有人对共有的房地产共同享有权利,共同承担义务()
A.错误
B.正确
正确答案:A

2.运用平均发展速度法进行预测的条件是,房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,并且各期上升或下降的幅度大致接近,否则就不适宜采用这种方法。()
A.错误
B.正确
正确答案:B

3.估价时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的,必须根据估价目的来确定。()
A.错误
B.正确
正确答案:B

4.替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。
T.对
F.错
正确答案:T

5.谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。()
A.错误
B.正确
正确答案:B

6.经过市场状况调整之后,就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变为了正常市场价格。
T.对
F.错
正确答案:F

7.价值类型从本质上讲是由估价目的决定的()
A.错误
B.正确
正确答案:B

8.在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价()
A.错误
B.正确
正确答案:B

9.在合法产权方面,只有合法产权的房地产才能成为估价对象()
A.错误
B.正确
正确答案:A

10.房地产成本的增加并不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高。
T.对
F.错
正确答案:T